Como funciona a regularização em Curitiba
Um imóvel está regular quando a construção que existe está aprovada na Prefeitura, quitada na Receita Federal e averbada na matrícula. Faltando qualquer uma das três, o banco não aceita o imóvel como garantia.
Por que tantos imóveis ficam irregulares
O caso mais comum não é falta de escritura: é a ampliação feita depois da compra. A família constrói um quarto, fecha a garagem ou sobe um pavimento, sem alvará. A Prefeitura até passa a cobrar IPTU sobre a área nova, mas a matrícula continua mostrando a casa original. Na hora de vender com financiamento, a engenharia do banco compara a matrícula com o que existe e reprova.
1. Prefeitura de Curitiba
Tudo começa pela Consulta Informativa de Lote, a Guia Amarela, que mostra o zoneamento, os recuos e quanto se pode construir no lote. Com ela, um engenheiro ou arquiteto faz o levantamento da construção existente e protocola a regularização na Secretaria Municipal do Urbanismo.
A etapa termina com o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, o CVCO, que substituiu o antigo habite-se. Para pedi-lo, Curitiba exige o laudo de esgoto da Sanepar (ou projeto de fossa aprovado) e a certidão de ISS da mão de obra, pedida à Secretaria de Finanças. Depois da vistoria, há prazo de 60 dias para atender às exigências.
2. Receita Federal
Toda obra tem INSS sobre a mão de obra, mesmo quando foi a família que contratou os pedreiros. A obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e aferida no Sero, o sistema da Receita que calcula o valor pela área, pelo tipo de construção e pelo custo de referência do Paraná.
Dois pontos derrubam o valor. Obras de pessoa física pagam só sobre uma fração da mão de obra, que depende do tamanho da obra. E obras concluídas há mais de cinco anos entram na decadência: se a data for comprovada com os documentos certos, o valor dessa parte é zero. A obra ainda precisa passar pelo Sero para sair a certidão.
3. Registro de Imóveis
Com o CVCO e a certidão da obra, a construção é averbada na matrícula. No Paraná, o pedido vai com firma reconhecida, a ART ou RRT do profissional e a guia do FUNREJUS, taxa de 0,2% sobre o valor declarado da construção. Depois da averbação, a nova certidão da matrícula é o documento que o banco analisa.
Quando o problema é a propriedade
Se o imóvel foi comprado só por contrato, está em herança sem inventário ou é ocupado sem documento, a construção espera: primeiro é preciso passar a propriedade para o nome certo. Escritura e registro resolvem a maioria dos contratos; quando o vendedor não colabora, existe a adjudicação compulsória em cartório. Posse antiga pode virar propriedade por usucapião extrajudicial. Esses caminhos exigem advogado.
Quanto tempo leva
Uma regularização completa de casa em Curitiba costuma levar alguns meses, a maior parte esperando análises e vistorias da Prefeitura. Quando o CVCO já existe, Sero e averbação podem sair em poucas semanas. O diagnóstico mostra as etapas do seu caso.